2026开年，住房“以旧换新”“收储二手房用作保障房”的政策，正在全国多地铺开。

过去，地方政府或国企下场“收储”的对象主要是存量新房项目，随着二手房市场的重要性被重新认识，许多城市开始加入收储二手房的行列。

这些举措不仅能打通市民“卖旧买新”的置换堵点，也被业内视为中国房地产行业从“增量开发”转向“存量运营”的关键信号，地方政府与城投平台的角色或将从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变。

多地收购二手房用作保租房

近期，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动举行，这批被收购的二手住房，将被用作保障性租赁住房，满足新市民、青年人、大学毕业生等群体的租赁需求。

三个区将率先成为试点，包括浦东新区、静安区和徐汇区。截至目前，这三区已经各自结合实际情况形成工作方案，地段条件较好、产权清晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房子有望被优先收购。

在2026年上海两会期间，上海市政协委员、上海易居房地产研究院院长、克而瑞集团联席董事长丁祖昱表示，未来可能会有7个区加入二手房收购，估计全年总规模将达到一万套左右，上海一年二手房总成交量在20多万套，一万套将占到总量的约5%。

支持住房“以旧换新”、收购旧住房用于保租房，上海并不是孤例，越来越多的城市正加入这一行列。

今年1月14日，济南起步区推出“全款收旧房”“全城收旧房”的政策，计划分批次组织1000套住房的“以旧换新”。根据方案，济南全市范围内拥有合法产权住房的家庭，只要其意向在起步区直管区域内购买新建商品房，即可申请“以旧换新”。

1月26日，杭州市富阳区也启动了“以旧换新”，由区属国企乐居集团代表政府面向市场直接收购二手房，并向换房人兑付抵价券和换购券，用于抵扣新房的购房款。富阳乐居集团计划收购200套二手房，未来用于保障性租赁住房。2月11日，富阳乐居集团对外披露称，一共有206户符合条件的家庭成功报名，将根据活动规则摇号产生200户家庭参与以旧换新。

2月9日，重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市规划和自然资源局等部门联合发布了稳定房地产市场的新政。该政策除了提到鼓励给予住房“卖旧买新”补贴、实施住房“卖旧买新”个人所得税优惠政策，还明确鼓励将存量住房用作租赁住房，对托管二手住房用作租赁住房的租赁企业，支持银行业金融机构在依法合规、有效防控风险和商业可持续的前提下发放住房租赁经营性贷款，支持符合条件的租赁企业享受西部大开发企业所得税优惠政策。

对城投平台及房企或有深远影响

过去，地方政府或国企下场“收储”的对象主要是存量新房项目，为何现在转向二手房？

此前，许多市民有改善居住条件的需求，但受市场下行影响，老房子难以出售，导致置换链条断裂。通过“官方收储”，既解决了业主“卖不掉”的难题，又为市场注入了新房购买需求，实现了“以旧换新”的闭环。

与此同时，房地产行业逻辑发生根本转变。随着我国进入存量房时代，新房交易量下降，二手房交易量上升，二手房对新房的替代效应正逐步显现。去年12月的全国住房城乡建设工作会议就提出，面向“十五五”，未来五年的住建工作既要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，看到中国新型城镇化仍在持续推进，城市存量空间仍有较大优化调整的可能性，也要认识到当城市进入存量发展阶段后，新房交易和二手房交易“一降一升”的楼市新趋势，要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，收储二手房用作保障性租赁住房的政策，与2025年中央经济工作会议所明确的“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”的宏观政策导向高度契合，该模式旨在通过“以旧换新”精准破解居民置换困局、激活潜在需求，同时以“存量转化”落实中央去库存与优化供给的战略，是地方响应中央号召、探索房地产发展新模式的先行样本，其成功关键在于如何将微观操作与宏观目标有效结合，并在公平性、资金可持续性等方面实现突破。

“未来，地方政府与城投平台的角色将从‘土地供应商’向‘市场稳定器’和‘住房资源运营商’转变。房企与地方国资平台合作参与存量房收储和运营，有望成为他们新的业务方向。”严跃进表示，上述政策或将对地方政府和房地产行业产生深远影响。

58安居客研究院则认为，以上海为例，其收购政策条件所针对的细分市场尤其精准，符合收购条件的二手存量房有几大特点，包括套均总价低、议价空间大、成交周期长和看房人数少。而在租赁市场上，这些小户型、低租金的房子，反而十分紧俏——2025年上海整体租赁市场中对于一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2%；尤其在徐汇和浦东新区，客户对于一室和两室小户型的租赁需求占比达到85.4%、80.2%。因此，一线城市收购存量商品房，对于改善市场预期、修复市场信心将起到重要的推动作用，收购的房源转化为保租房，也能缓解核心区域保租房供需矛盾。