新春佳节，津城年味浓郁，房地产市场却显得有些平淡。

大年初八下午，天津市南开区某楼盘售楼处。记者推门而入，映入眼帘的不是促销海报，而是两块醒目的展板：一张是“关于落定九年一贯制学校的公告”，上面写着“小学确定为五马路小学教育集团，中学确定为南开学校教育集团”“业主可凭相关资料办理小学及中学入学手续”；旁边一张则是关于百年名校南开中学升学率的介绍。

这样的学区宣传，在天津新房项目中几乎已是标配。河北区某楼盘售楼处外墙，巨幅标语写着“十二年制，小外学府”；河西区多个楼盘，则被中介冠以“河西陪读改善房”的宣传标签，低总价楼盘备受陪读妈妈们青睐。

但宣传火热，现场较为冷清。

记者走访天津市多家新房售楼处发现，尽管多个楼盘“春节不打烊”，并推出特价房源、新春置业礼包、减免物业费等活动，却难改成交乏力、观望情绪浓厚的现实。看房者寥寥无几，冷静和谨慎仍是主流。

4.0产品、现房撑起“春节档”

位于天津市南开区的格调观麟花园，属于天拖板块，承担着城市更新改善型需求。一期将于2026年12月交付，二期将于2028年底交付。

谈到项目优惠，置业顾问小时说：“二期正在排卡期，排卡客户可以享受1%的优惠，过了排卡期就没这个优惠了。产品主要是小高层和洋房，小高层价格在3.8万元～4万元/平方米。我们的项目一直没有降价，买贵包退，承诺无理由退房。”

说着，小时拿出一个牌子，上面写着“无理由退房”几个字。项目开发商是天津国企泰达建设集团旗下格调房地产公司。在小时看来，格调在天津是高品质住房的代表，几年前想拥有一套格调的房子，要靠“抢”。

但现在整个市场大环境变了。在记者停留的近1个小时里，仅看到零星访客。

该楼盘定位于改善性项目，产品以大三居为主。当被问及客户构成时，小时告诉记者：“业主百分之七八十是本地改善人群，也有很多人是奔着学校来的。”

这并非个例。多位营销人士向记者表示，节日出行、返乡探亲分流了客流，叠加市场信心尚未完全修复，新房市场整体处于低位运行状态。

尽管市场整体平淡，记者走访中也注意到两大亮色：第四代住宅产品吸引改善需求，市内六区现房凭借“所见即所得”稳定客流，成为淡季里为数不多的人气支撑。

距离该项目约1.3公里、同属天拖片区的招商江山玺，受访客则明显增多，主要卖点是学区品质现房。

据记者了解，该项目于2021年开盘，2024年交付，已经是现房，但所剩房源不多，在售户型有143平方米、169平方米和189平方米，当前售价距离开盘时有了大幅优惠。以143平方米户型为例，当年开盘时卖到650万元/套，现在推出特价房源，优惠不少。

当记者说出对价格的心理预期是400多万元时，该项目营销人员说，“一楼一价，确定了楼层，可以具体谈补贴。因为是央企现房项目，春节期间来看房的人挺多的，卖了好几套。”

记者注意到，该售楼处一位营销人员正在作直播，为该项目引流。一对正在看房的中年夫妇刚从实体楼里走出来，“计划给儿子买来做婚房用，现房看得见摸得着，心里踏实”。

贝壳找房网上，30天成交套数最多的楼盘是位于天津市河北区的中国铁建西派国印，30天成交24套。售楼处现场，不时有看房客进出，人气旺了不少。

记者从营销人员处获悉，该项目目前在售房源有期房，以及部分工抵房。工抵房因为价格优惠且是现房，最近来看的人不少，按照一手房手续办理过户。

沙盘旁边，一个醒目的红色大牌子上写着“昆一小学”四个大字，以及“综合排名位列河北区第一”等介绍。

距离该项目3公里、同属河北区的金地·上湾玖峯，虽然是期房，但主打低密度第四代住宅，春节期间到访量明显高于周边竞品，人气较旺。该项目配套学校为十二年一贯制学校，是河北区与天津外国语大学教育集团合作打造的新学校。

记者走访发现，在这个片区看房的人群，大多是周边刚需和改善性需求客群。一位置业顾问说，来看房的客户对产品本身非常挑剔，“窗户是不是落地、层高有多少、楼间距实际多大，都会反复对比”。

而反观部分远郊区域，库存压力依然巨大。这也说明，购房者越来越理性，要么图学区，要么图品质。

“限跌令”下的市场博弈

这个春节，政策面的变化也在悄然影响市场预期。

1月9日，天津出台新建商品房销售价格管理新规：成交价浮动不得超过备案价10%，优惠超10%需报备，超15%直接关闭网签。这一“限跌令”看似限制了开发商的定价权，实则保护了整个市场的信心和预期。

与此同时，公积金政策进一步放宽：将首套、二套住房贷款最高额度分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元，多孩家庭还能享受额外上浮。

“限跌令出来后，我们项目的折扣反而收回来了。”天津某楼盘营销负责人告诉记者，之前为了冲销量，项目一度推出过85折特价房，但现在不敢这么做了，“降价空间被卡死，开发商只能拼产品、拼配套”。

而对于公积金新政，不少购房者已经开始算账。在某项目售楼处，记者遇到一对年轻夫妻，他们正拿着手机计算公积金贷款额度。“我们是二套房，以前公积金贷不了多少，现在政策松了，能多贷好几十万元，月供压力小了不少。”

不过，多位业内人士认为，政策传导仍需时间。“限跌令稳住的是价格预期，公积金新政降低的是购房成本，但真正决定买不买的，还是信心。”一位营销人士称，目前市场仍在博弈期，政策效果有待节后进一步观察。

记者在走访中发现，无论关注学区、产品还是现房的购房者，心态上有一个共同点：极度谨慎，极度务实。

“作为一个改善观望者，我现在最期待的户型是120平方米的三室，得房率在95%左右。”一位正在看房的市民说。

南开区某项目营销负责人对此深有感触：“以前靠促销走量的时代过去了。现在购房者越来越像一个消费者，而不是投资者。市场不缺购买力，只缺确定性。谁能给确定性，谁就能拿到流量。”

多位业内人士认为，随着春节假期结束，市场将逐步回归常态。传统的学区置业窗口期即将到来，优质教育资源周边的项目有望率先迎来成交回补；而4.0产品、现房等具备差异化优势的项目，也有望持续吸引改善客群。

一个积极信号是，目前天津市内多个优质项目节后预约看房量已开始回升。