2025年12月31日，证监会正式落地商业不动产公募REITs试点，为沉寂已久的商业地产打开资本化新通道。

3月16日，由星河控股申报的红土创新星河集团商业不动产REITs获得深交所受理，成为今年以来第15只获交易所受理的商业不动产公募REIT。

《每日经济新闻》记者梳理发现，截至2026年3月20日，试点开闸以来仅80天，沪深交易所已累计受理15单申报项目，计划募资总额超460亿元，已直逼2025年全年公募REITs发行总量（含扩募）。

此外，商业综合体、零售商业、办公楼、酒店四大业态成为底层资产主力，房企也从过往的“边缘试水”变成了参与主力。

记者注意到，在上述15个申报的REITs项目中，由房企作为原始权益人申报的共有7单，参与的房企包括保利发展、首开股份、新城控股等。

“商业不动产REITs试点的快速扩容，是中国房地产市场从增量开发迈向存量运营时代的重要体现。”3月20日下午，上海易居房地产研究院副院长严跃进向每经记者分析称，商业REITs开闸让房企真正找到了存量资产与资本市场对接的接口。

超460亿元募资潮来袭

记者注意到，此波商业不动产REITs申报潮，有两个显著变化：一是募资规模创下公募REITs单一试点领域的短期新高，更直逼2025年全年公募REITs发行总量；二是申报REITs项目的底层资产多位于核心区域优质物业，整体的出租率以及租金收缴率相对较高。

商业不动产REITs开闸即引爆市场，申报速度与募资规模双双刷新行业纪录。自2026年1月底首批项目启动申报，到3月20日，沪深交易所已收下15单商业不动产REITs申报，累计募资金额超460亿元。

除了申报企业多、总计划募资额高外，申报REITs项目的底层资产多位于核心区域优质物业，也是此轮申报潮的核心特征。

具体而言，华安陆家嘴REIT底层资产为上海浦东晶耀前滩项目；保利发展申报的华夏保利发展REIT，涵盖广州保利中心写字楼与佛山保利水城购物中心；首开股份以北京华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂三项商业资产作为标的；新城控股申报项目包含常州天宁吾悦、南通启东吾悦广场；星河控股最新申报的红土创新星河REIT，底层资产为深圳龙岗星河COCOPark购物中心及配套车位。

以星河控股申报的红土创新星河REIT为例，该项目的底层资产为深圳龙岗星河COCOPark购物中心，该项目位于龙岗中心城与大运新城交汇区域。据招募说明书，截至2025年末，该购物中心的出租率为99.34%，收缴率为100%，预计募资规模为16.86亿元。

陆家嘴申报的华安陆家嘴REIT，底层资产为上海浦东晶耀前滩项目，项目包含T1办公楼及商场业态，预计募资金额为28.10亿元。该项目招募说明书显示，2025年末办公楼出租率达95.93%，商场出租率为93%~95%，近三年租金收缴率稳定在99.7%以上。

此外，此波REITs申报热潮中参与主体也呈现多元化。记者注意到，本轮申报既有首农、首开等地方国企，有星河、新城等民营房企，也有崇邦集团这类外资背景运营商，打破了此前基建REITs以国资为主导的市场格局。

3月20日，瑞思不动产金融研究院院长朱元伟向每经记者分析称：“从资金方来看，公募REITs已经逐渐成了配置另类资产的重要渠道，在普遍面临资产荒的情况下，REITs提供了一个新的资产配置渠道。商业不动产REITs带来了更多的资产供给，为投资机构提供了更多的配置选择空间。据了解，多个申报项目的战配额度竞争非常激烈。”

房企跻身公募REITs主战场

记者梳理房企布局REITs的情况发现，2021年以来，仅有招商蛇口、华润置地、中国金茂、万科、大悦城等约10家房企涉足REITs，其中2只产品完成扩募。

到2024年时，消费基础设施REITs迎来小高峰，全年7只产品上市，但仍局限于消费业态，未形成全行业参与态势，多数房企仍处于观望试水阶段。

但随着2025年12月底商业不动产REITs开闸，成为房企参与逻辑的转折点。保利发展、新城控股、首开股份、星河控股等7家房企，已密集申报7单商业不动产REITs，占15单申报总量的近五成。

在部分业内人士看来，过往，房企在类REITs市场中角色边缘，主要因为缺乏公开上市的标准化退出渠道，难以实现存量资产的高效变现。而商业不动产公募REITs的落地，为房企提供了“出让股权、保留运营权”的全新路径。

严跃进向记者分析称，公募REITs的推出，让房企可以通过出让项目股权、保留运营权的方式，将沉淀在商业项目上的资金回笼。

“从当前房企的操作模式来看，其将旗下商业广场作为底层资产申报发行，并计划参与相应比例的战略配售。这种‘保留核心份额 盘活存量’的模式，既锁定了未来运营收益，又实现了当期资金回笼，是典型的‘轻重并举’转型路径。”严跃进提到。

朱元伟则提到，商业地产更为考验企业的运营能力：“商业不动产的运营管理能力和开发能力是两套完全不同的组织能力，人才体系、激励机制、考核逻辑都不同。REITs是打开了门，但能不能走下去，最终比拼的是运营内功。”

在易居研究院看来，未来有三类资产有望成为申报商业REITs的主流资产，一类是一线城市及强二线核心地段甲级写字楼、高端购物中心等核心资产，凭借稀缺区位与优质租户成为市场压舱石；一类是产业与消费基础较好的三四线优质购物中心、具备改造潜力的社区商业等机遇型资产，以高分派率吸引适配资金；另一类是酒店、养老地产、特色街区等特色业态资产，这类资产对运营要求较高，若拥有品牌与客流优势，有望成为细分赛道黑马。