受供地节奏季度性变化影响，4月份土地成交规模环比回落。

但随着核心城市优质地块的接连入市，土拍市场出现明显升温迹象，溢价率再度回到近半年以来的高位。

溢价率处于近半年高位

克而瑞数据显示，4月土地供应建筑面积为3283万平方米，环比上升5%，同比下降25%；成交面积为2187万平方米，环比下降34%，同比下降36%。

从市场热度来看，4月平均溢价率7.5%，环比上升4.4个百分点，再度回到近半年以来高位水平。

而4月溢价率较高的主要原因，还是受核心城市优质地块的带动。包括杭州襄七房、上海徐汇长桥、西安中央创新区等宅地均实现了20%以上的溢价率。

另一方面，受供地节奏季节性变化影响，4月份二线、三四线城市成交环比回落，仅一线城市环比增加。

根据克而瑞数据，截至4月25日，全国商住办类招拍挂成交建筑面积2187万平方米，同比下降36%。

其中，一线城市环比增加51%，同比增加319%，主要是由于上年基期大量宅地集中在3月末成交所致；二线、三四线城市成交环比分别下降51%和31%。

成交金额方面，一线城市环比上升36%，二线、三四线分别环比下降37%和45%。

京沪杭多宗地块入围单价TOP10

就高总价地块成交情况来看，4月份成交总价TOP10地块共分属7个城市，较为分散。

其中，成交总价位居第一位的，是杭州滨江区襄七房地块。据悉，该地块性质为住宅用地（设配套公建），土地出让面积为38442平方米，规划建筑面积96105平方米，容积率2.5，起始价约26.91亿元，起始楼面价27997元/平方米。

4月8日，该地块吸引了保利发展、中海地产、华润置地、大家、滨江、绿城等多家知名房企参与竞拍。经过127轮竞价之后，由华润置地以39.5亿元竞得，溢价率高达47%，平均楼面价突破了4.1万元/平方米，一举刷新板块地价纪录。而目前该地块周边优质二手房挂牌价，基本在5万元/平方米以上。

另外，从4月份的土地成交单价榜看，杭州、北京和上海均有多宗地块入围。值得注意的是，上海包揽了单价榜TOP2。

其中，上海徐汇长桥板块再度成为楼板价第一地块，而该地块的成交总价也位居4月土地成交总价榜的第二位。

据悉，该地块北临上海植物园、南距黄浦江约500米，稀缺资源属性突出，且容积率仅1.8。4月21日，该地块共吸引9家房企，经过了82轮竞价后，由招商蛇口以33亿元总价、25%溢价率竞得。

平均楼板价高达8.7万元/平方米，可比新房售价11万元/平方米。相较3月份成交的同板块商住地块，平均楼板价高出近3.85万元/平方米。

核心城市优质地块供应节奏或加快

4月以来，住建部、自然资源部、财政部等部门密集颁布城市更新相关政策，明确将提质扩容、功能升级作为核心主线。未来在土地供应方面将更加契合城市更新、民生配套以及产业落地的需求。

中房研协认为，当前房地产市场仍处于止跌回稳的关键调整期，核心城市优质地块与普通/远郊地块之间的“K型分化”已成常态。

未来，国央企将继续主导核心城市优质地块的争夺，联合拿地模式有望进一步普及，而民企则需继续收缩战线、聚焦城市深耕，或转向代建、联合开发等轻资产模式。

《丁祖昱评楼市》认为，在“控增量”的整体方针导向下，年内全国土地出让规模将维持在略低于新房成交的合理水平。预计核心城市优质住宅用地供应节奏将会加快，加之政策红利推动，房企投资拿地信心有望得到进一步提升。

另外，头部中央企业和国有企业将聚焦于一线及强二线城市的核心区域，积极对改善型住宅用地进行布局。核心区域住宅用地的热度将持续处于高位，优质地块的竞争会十分激烈，溢价率有望维持在合理范围。