十余年前全款购入核心商圈写字楼，本是稳增值的不动产投资，如今却沦为无法交易、难以出租的“负资产”。哈尔滨南岗区会展核心板块的会展总部大厦（又名双子金座），数十位业主自2011年购房收房后，历经十余年等待，始终未能办理不动产权证书。受无证限制，写字间无法交易过户、难以办理工商注册，大面积房源长期闲置，业主持续承担物业费、取暖费等固定成本，投资彻底被套牢、损失惨重。

交房十余年无法办证

双子金座坐落于哈尔滨南岗区会展中心对面，地段优势显著。6月24日，记者实地走访看到，该大厦总计27层，大厦一楼导引牌显示，5楼至14楼约有40余家企业入驻办公。

“开发商当年承诺入住一两年即可办证，没想到十多年过去，办证依旧遥遥无期。”业主王岳向记者回忆，2011年项目在售时单价高达1.5万元/平方米，一套70余平方米的写字间总价超200万元，且必须全款支付。彼时购房，业主仅与开发商工大集团签订内部认购协议，全程无正式购房合同、无正规购房发票，仅留存缴费收据。

多位业主购房初衷均为商业投资，依靠出租房源获取稳定收益。业主房峰告诉记者，项目交付初期，物业可协助出具相关证明，供租户办理工商营业执照，房源出租尚且顺畅。2025年9月新规落地后，无不动产权证书无法办理工商注册登记，不少企业租户被迫放弃承租，转向证件齐全的正规写字楼，大厦出租市场彻底遇冷。

“前段时间有两名买家有意入手我的房源，得知无法办证、无法过户，转头就买下了对面写字楼的房源。”业主宋娟无奈表示，无证问题直接封死了房源的交易通道。

持续的空置与高额的持有成本，让业主不堪重负。业主郑彤给记者算了一笔账：其名下76平方米的写字间，每年物业费、中央空调费、取暖费等固定支出约2.5万元。近年来写字楼租金持续下行，此前出租收益勉强覆盖成本，如今房源彻底卖不掉、租不出，长期处于纯亏损状态，十余年前的大额全款投资彻底沦为包袱。

无证僵局的背后，是项目开发阶段的违规超建遗留问题。

据业主介绍，自2014年起，业主便集中向工大集团咨询办证进度，开发商始终以“优先办理住宅项目、商业项目延后排队”为由搪塞，让业主持续等待，这一等便是十余年。

经业主多方核实，双子金座规划审批层数为24层，开发商实际建成27层，违规超建3层，其中22层以上房源均为开发商自用。记者查阅2013年哈尔滨市公安消防支队出具的消防验收文件证实，当年项目仅完成1至24层装修工程的消防验收，超建楼层始终未完成合规验收备案，项目整体手续存在重大缺失。

十余年来，业主多次通过市长热线等官方渠道维权求助，希望破解办证难题。但相关部门回复建议业主通过司法途径维权。如今困境进一步加剧，项目开发商工大集团已进入破产重整阶段，即便业主提起诉讼，维权结果也遥遥无期、难以落地。

开发商破产重整

公开资料显示，工大集团深耕本地楼市多年，1996年成立以来，先后开发打造红博广场、红博会展中心、红博中央公园、华旗饭店等哈尔滨地标性商业、文旅项目，曾是本地知名开发企业。

公开司法信息显示，工大集团于2021年被哈尔滨中院裁定受理破产重整；2023年，工大集团及73家下属关联公司被裁定实质合并重整；2025年8月，法院正式批准其重整计划，目前项目处于重整执行阶段，企业名下大量房产、股权资产正通过司法拍卖持续处置。

6月24日下午，记者致电工大集团办公电话，针对项目十余年无法办证、是否因超建导致等核心问题，工作人员表示不知情，同时否认超建为无证原因。对方登记记者联系方式，表示将咨询相关部门后回复，截至稿件刊发，记者未收到任何反馈。

面对无解的办证困局，一众业主满心无奈。业主们表示，近年来国家及地方持续出台政策，集中化解不动产“办证难”历史遗留问题，解决了大量居民多年未办证的民生难题。他们希望相关部门能够正视商业房源的特殊困境，参照历史遗留问题化解政策，针对性破解双子金座办证难题，维护购房者合法权益。

官方回应：不属于历史遗留化解范围

针对业主办证诉求、项目超建争议及多年无证的核心问题，6月30日，哈尔滨市自然资源和规划局正式向记者作出官方答复，厘清全部症结。

官方核查显示，2013年7月，工大集团就会展总部大厦项目申请规划核实。经现场核查及竣工测绘确认，该项目审批建设层数24层，实际建成27层，整体超建面积5294.8平方米，属于典型违规超建项目。

针对上述违规行为，原哈尔滨市城乡规划局已于2013年5月依法作出行政处罚，采取“罚款 责令补办手续”的处置方式。工大集团当月足额缴纳166万元罚款。2013年7月9日，规划部门对项目24层以下合规审批部分完成规划核实，建设单位可持核发的《建设工程竣工规划核实确认书》，前往其他部门办理消防、质检及验收备案手续后，即可依法向不动产部门申请办理不动产权证书。截至目前，破产重整中的工大集团始终未提交超建部分的补办手续申请，成为项目无法整体办证的关键卡点。

针对业主参照历史遗留政策办证的诉求，官方予以明确否决。依据《自然资源部 住房和城乡建设部 财政部 国家税务总局 国家金融管理局 最高人民法院关于加快化解历史遗留不动产“登记难“问题的通知》(自然资发[2025]135号)规定，不动产登记历史遗留问题化解范围，仅限2024年12月31日前建成出售的国有建设用地上城镇住宅项目，且仅限购房群众无过错的情形。

双子金座为商业写字楼项目，不属于政策覆盖的城镇住宅范畴，因此无法纳入全国不动产登记历史遗留问题化解台账，暂无法适用相关纾困政策。

这也意味着，数十位业主十余年的办证诉求，仍将卡在开发商未补办超建手续、政策无法兜底的双重僵局中，写字楼房源卖不动、租不出、办不了证的困境，仍将持续。

（本文业主均为化名）

商办资产办证难亟待破局

樊永锋/文

坐拥城市核心商圈的全款写字楼，本是稳健保值的商业不动产，如今却沦为无法交易、出租难、持续亏损的负资产。哈尔滨会展总部大厦（双子金座）数十位业主深陷十余年办证僵局，是国内商业地产违规开发遗留问题的典型缩影，直观暴露了行业监管漏洞与不动产纾困政策短板，为商业地产长效治理敲响警钟。

本次纠纷的核心矛盾，是无过错购房者独自承担了房企违规开发的全部代价。2011年，业主以1.5万元/平方米的高价全款购房，全程仅签订内部认购协议，无正规购房合同与发票，从交易源头埋下产权隐患。办证难的根本原因，是开发商违规超建：项目审批层数24层，实际建成27层，超建楼层未完成消防验收与手续备案，项目整体手续残缺，始终不具备不动产登记法定条件。

该项目违规问题早在2013年被监管查实，涉事企业因超建被罚166万元，并被责令限期补办手续。但此次处罚陷入“以罚代管”的治理误区，企业缴费后便以商业项目延后办理为由长期拖延，十余年拒不落实整改，导致项目无法完成整体验收与产权确权。这充分暴露了过往商业地产监管弊端：房企违规成本极低，事后整改无闭环督办机制，最终让无辜购房者的合法产权长期悬空。

随着监管规则持续收紧，业主困境持续加剧。2025年工商注册新规落地后，无证房源无法办理工商登记，彻底切断租赁渠道，大厦租户大量撤离、房源大面积空置。业主不仅全无投资收益，每年还需承担2.5万元左右的物业费、取暖费等固定成本，昔日大额投资沦为持续亏损的资产包袱。雪上加霜的是，开发主体工大集团已进入破产重整，业主司法维权渠道受阻，陷入投诉、诉讼双双无果的困境。

政策壁垒彻底封堵了业主的维权兜底路径。近年来国家大力化解不动产“办证难”历史遗留问题，妥善解决了大量住宅民生难题，但2025年最新政策明确，纾困范围仅限城镇住宅项目，双子金座商业写字楼被明确排除在外。当前国内多地已灵活调整政策，将商办不动产纳入治理范畴，而本地执行标准僵化、缺乏弹性，使得商业不动产购房者沦为权益保障的弱势群体。

长期以来，不动产遗留问题治理重心集中在住宅领域，忽视了商业地产的违规遗留隐患。商办物业虽以投资属性为主，但购房者合法交易所得的产权与资产权益，同样受到法律保护。双子金座十余年产权悬空、资产缩水的现状，是地产监管权责失衡、事后治理缺位、政策分类割裂的集中体现，凸显出不动产治理体系的结构性短板。

双子金座十年办证僵局，是商业地产粗放发展遗留问题的缩影。不动产权益保障不应存在住宅与商业的二元割裂，监管部门需摒弃“以罚代管”的粗放模式，建立违规项目整改闭环督办机制，补齐监管短板、破除政策壁垒、畅通维权渠道，才能系统性化解不动产历史遗留顽疾，切实守护购房者的合法财产权益。