商业不动产REITs发行梯队持续扩容，市场迎来供给新窗口。记者获悉，近期，全市场5单新发商业不动产REITs陆续启动询价，发售上市工作正在稳步推进中。就在不久前，今年6月，首批4单商业不动产REITs正式上市，实现了该类资产从“0到1”的关键跨越，标志着国内REITs市场业态版图再添重要板块。

回望国内公募REITs发展历程，2021年6月首批9单基础设施REITs上市，试点大幕正式拉开。历经五年深耕，市场始终锚定高质量发展主线，一边提速常态化发行、培育标杆示范项目，一边统筹发展与规范，搭建起适配REITs运行逻辑的完整监管体系，规模效应与示范效应逐步显现。五年来监管层以高标准、严要求推进市场建设，在持续实践中沉淀出一套覆盖制度、审核、运营、监管全维度的成熟发展经验。

坚持开门立规，夯实REITs全链条监管制度基础

市场化、法治化是REITs制度建设的核心逻辑。

近年来，中国证监会、深沪交易所及相关单位坚持市场化、法治化方向，积极搭建完善符合REITs特点与规律的监管规则体系，覆盖REITs全生命周期各个业务环节。

2025年12月31日，在广泛开展调研、征求意见建议的基础上，结合REITs运行近五年来的监管实践经验，证监会及交易所等单位对REITs制度框架进行适应性完善，将商业不动产REITs纳入规则体系，同时吸收总结了REITs试点落地以来的审核监管经验，系统规范项目审核、发售、扩募以及信息披露等方面的监管要求。

坚持依规审核，建立公开透明可预期审核机制

为稳定市场预期、接受社会全面监督，深沪交易所官网均于试点启动之初开设公募REITs子网站，对外公开REITs审核标准、程序、内容、过程和结果，动态更新项目审核进展，做到审核标准公开、审核过程留痕、审核结果公示，持续提升审核透明度。

记者了解到，REITs审核聚焦资产质量，坚守合规底线，关注运管效能，将高质量发展要求贯穿审核始终，对于资产质量、运营能力不达标的项目依规终止审核，切实把好准入关口，夯实发展根基。2026年以来，全市场共有6单项目被依规终止审核。

坚持证券属性，助力打造资产上市平台

REITs市场发展应坚持其作为资产上市平台的证券本质属性，而非资产的一次性出售或资产上市的终点，支持企业通过REITs做优做强轻资产运营。

一方面，监管部门持续加大优质REITs供给，推动底层资产业态不断丰富，陆续在多个领域实现破冰，市场规模有序增长，全市场REITs市值已突破2000亿元，涌现了一批初具示范效应行业龙头项目。

另一方面，完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径，呈现出首发扩募双轮驱动的良好发展态势。

坚持穿透监管，完善体现REITs特点监管机制

针对不动产资产链条长、主体多、风险隐蔽性强的特征，监管部门持续完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，通过审核问询、现场督导、现场检查等方式，强化对底层不动产资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管。

其中，健全REITs信息披露制度方面，深沪交易所已发布REITs临时报告以及定期报告信息披露业务指引，提升信息披露的透明度、标准化和及时性，强化对重大事件的临时披露要求。交易监测监控机制方面，深沪交易所引导加强投资者关系管理，维护二级市场平稳运行，不断增强市场韧性和抗风险能力。

市场分析指出，随着商业不动产REITs平稳起步，市场各方应以此为契机，凝心聚力推动REITs市场高质量发展，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs，通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，充分发挥市场功能，盘活存量资产，更好服务国家战略和经济社会发展全局。