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如何进一步稳定房地产市场?保交楼该如何实现?专家学者解答
文章发布于:2022/8/5    信息来源:经济日报

中共中央政治局近日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议指出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。


如何进一步稳定房地产市场?怎样用足用好政策工具箱?保交楼又该如何实现?记者就上述问题采访了有关专家学者。


抓住重点稳定市场


稳房地产市场对于全方位守住安全底线至关重要。房地产业是国民经济的重要产业部门,这不仅体现在房地产业本身对投资、消费和服务等经济活动的贡献,还体现在其对众多关联产业的带动作用。


清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,在我国经济发展面临三重压力,尤其是在疫情反复冲击和外部环境严峻复杂的形势下,确保房地产市场稳定对稳住宏观经济非常重要。


国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,当前稳定房地产市场要抓住三个重点。一是合理释放改善性需求。目前,城镇户均住房已超过1.1套,购房主体已转变为改善性需求。从政策层面来看,首次置业政策已经基本到位,但改善性需求仍有较大空间。二是加快推进出险房企债务重组,逐步恢复个别房企的融资功能,增强各方信心。三是要完善商品房预售制度。


浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为,减小房地产下行幅度,对于当前稳定宏观经济大盘意义重大。稳定房地产市场要增强市场信心,包括消费者消费信心、开发企业拿地与开发的信心,信心比黄金更重要。


虞晓芬预计,下半年商品房销售状况将好于上半年。一方面,房贷利率下行将降低购房者利息负担;另一方面,除了热点城市,各地陆续取消限制性政策,出台了众多激励性政策,其政策效果将逐渐显现。


用足用好政策工具箱


房地产调控的主体责任在地方。不同城市的情况千差万别,不论是房地产市场调控,还是保交楼、稳民生,地方政府最了解当地情况,能够采取最有利于地方发展的举措。


我国从2018年开始建立了房地产长效机制,形成了统一目标、因城施策、一城一策、城市主责的工作机制,并从实际出发不断完善政策工具箱。此次中央政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”,就是从房地产市场地区差异大的特点出发,在保持全国性政策基本稳定的前提下,鼓励地方政府结合本地市场发展实际,灵活选择、调整、运用政策工具箱中的工具,促进本地房地产市场平稳健康发展。


虞晓芬认为,与发达国家相比,我国个贷利率偏高,可通过调整首付款比例、调整贷款利率加大对首套住房消费的支持。部分城市还可根据具体情况考虑降低二手房首付比例,实行认房不认贷等。她建议,要发挥公积金作用,推进新市民和青年人缴存扩面工作,支持灵活就业人员缴存公积金,提高公积金覆盖面。同时,落实购房配套政策,对在当地购房的居民,提供享受就近入学和其他公共服务机会,促进以人为本的城镇化。此外,还可实施差异化购房补贴,支持刚性和改善性消费。


邓郁松认为,用足用好政策工具箱仍有很大空间。首先,应降低改善性需求置换成本,可探索改善性需求贷款利率由商业银行自主定价,这有助于降低改善性需求的房贷负担。同时,还可进一步降低交易环节的税费成本,鼓励正常的房屋置换需求。


目前,部分城市商品房价格相对较低,很多房企也急于出售住房。不妨采取太原、长沙等城市的办法,收购一些房企的商品房作为租赁住房。这既有利于缓解房企流动性紧张的压力,也有利于租赁人群更快实现住有所居。


千方百计保交楼


当前,由于个别房企出现财务危机、预售监管存在缺陷、疫情反复冲击,部分预售商品住宅项目出现不能按期交付甚至烂尾的风险,这不仅损害购房者利益,也影响潜在购房者信心,导致商品房销售规模收缩、开发企业销售收入锐减、债务偿还压力加剧等一系列连锁反应,影响了房地产市场的良性循环。


中央政治局会议提出,要保交楼、稳民生。对此,刘洪玉认为,实现保交楼、稳民生,能有效促进全社会恢复对房地产行业的信任和对房地产市场的信心,有效防范房地产市场风险。


如何把保交楼工作落到实处?虞晓芬认为,要把防止项目烂尾放在重要位置,政府、金融部门、国有平台等加强协同,全力保交楼。加强房地产项目的全流程监测和全过程监管,分析不同类型房地产风险成因,建立相应的监测指标体系,准确判断、及早发现房地产风险,及时处置风险,全力守住风险底线。


她建议,要进一步关注全国性民营房企开发的楼盘情况,防止大型民营房企发生爆雷事件。可以鼓励房地产企业利用商业保险保障商品房买卖合同涉及的交楼权益,形成“预售监管制度+商业保险”双重交楼机制。


当前,一些房地产开发企业遇到流动性风险,房企的经营状况对于保交楼至关重要。因此,需进一步稳定企业经营。虞晓芬建议,金融部门对房地产企业特别是民营房企要不抽贷、不断贷、不压贷,合规的不拒贷。加大金融对区域性中小型品牌民营房企的支持。鼓励国有平台与区域性品牌民企成立项目公司,发挥国有资本“四两拨千斤”和民企懂市场善经营的优势。支持房地产项目收购,鼓励优质企业收购出险项目或困难企业。


邓郁松认为,目前保交楼难点在于对房子已售但资金被挪用情况的处理。他建议,要根据不同企业、不同项目、不同区域的特点分类推进保交楼工作。要把目前一些停工的楼盘分类,总结各地已有经验,让保交楼工作更具针对性

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