近期一系列政策调整的积极作用是显而易见的，政策出台以来成交量显著增长，成交均价止跌回稳，市场预期也较此前显著提升

根据北京市住建委官网的数据，2024年11月，北京市二手住宅网签量为18763套，为近20个月最高水平。网签量环比增长8.0%，同比增长49.6%。

《财经》从链家研究院处了解到，从成交结构上看，11月西城、海淀、朝阳等中心城区成交占比有所提升，同时400万以上的中高价位段房屋成交占比也有不同程度的增长。目前北京市二手房的购房群体还是以改善、置换需求为主，买卖的房屋总价多集中在200万元-400万元和400万元-600万元区间，前者占比约40%，后者占比约25%。

北京链家研究院分析师冷会表示，近期的一系列政策进一步激活了置换链条，其中“930”新政更利好刚需，11月中旬的税收政策调整更利好改善性需求，两项政策调整形成了良好的接续，使得市场的修复能够有更长的持续性。

58安居客研究院院长张波告诉《财经》，一线城市房产市场成交量上涨的同时，挂牌量也在持续上涨，2024年11月，一线城市二手房挂牌量增加1.0%。“往年年底挂牌量基本上都会逐步减少，房东挂牌意愿逐步降低，今年却出现了不降反增的走势。”

另一方面，一线城市二手房挂牌时长在缩短。根据安居客研究院数据，11月北京平均挂牌时长为80.5天，环比下降2.4%，为一线城市中最短。

“成交周期的缩短也是房价‘止跌回稳’的前置性指标，随着成交周期不断缩短，二手房价格整体性趋于稳定的概率大大增强。”张波表示。

政策见效

北京链家研究院院长高原告诉《财经》，北京二手房成交量的提升主要有三个方面，第一是购房者预期改善，第二是政策叠加，第三则是市场自身修复。

“从2023年三季度开始，北京市累计出台政策14次，比较核心的调整有五次。尽管单次的政策力度可能比较克制，但累计来看其实调整是非常大的。”高原提到。

11月二手房成交量的增加主要源于“930”新政和11月的两次税改革。

“930”新政调整了首付比例，首套房和二套房的首付比例最低降至15%和20%。此前根据2023年12月发布的政策，首套房首付比例为30%；城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）的二套房，最低首付款比例不低于50%；城六区外的二套房不低于40%。

2023年12月之前，非普通住宅二套房的首付比例高达80%。

首付比例下调之后，贷款利率也有所降低。10月21日，央行年内第三次下调贷款市场报价利率（LPR）。下调后，北京首套房贷利率降至3.15%；五环内二套房的商贷利率降至3.55%，五环外则降至3.35%。

11月中旬，购房税收政策有所调整。

契税方面，11月13日，多部委联合发布房地产税收新政，北京90平方米-140平方米的二手房契税从3%下降到1%。倘若是500万总价的房子，契税总共可省10万元。

58安居客研究院院长张波表示，契税不同于房贷，需要在购房时一次性缴付，减少契税支出购房者的当下感受更为直接和明显。

增值税方面，11月18日，北京印发了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》。普宅标准取消后，若购买144平方米以上的房子，可能免缴几万元甚至十几万元不等的增值税。

这两项减税政策均指向改善型住房。中指研究院研究副总监徐跃进预计，12月契税、增值税新政正式实施后，短期市场有望持续回温。

二手房成交价小幅上涨，挂牌价仍然走低

链家经纪人王明飞告诉《财经》，10月11月两个月，他所在的北京西直门片区优质房源卖得比之前更多，价格也稍有起色。“比如之前一个两居室在410万元左右，现在涨到430万元-440万元了。”

西直门片区贴近市中心，新房相对较少，“哪怕是‘老破小’，只要价格合适，也会比较容易成交。”

一位通州区的房产经纪人也告诉了我们类似情况：10月200万元就能成交的房源，11月大约涨到210万元到220万元了。售房者的心理预期正在提升。

链家数据显示，11月北京链家二手住宅成交均价环比小幅上涨，丰台、朝阳、西城等主要城区价格回升幅度相对明显。从成交结构上看，中心城区成交占比较10月进一步提升。

尽管成交价格略有起色，但北京整体的二手房挂牌价仍然在走低。根据中指研究院数据，11月北京二手住宅挂牌价环比下跌0.12%，跌幅较上月收窄0.17个百分点，同比下跌8.17%。

从目前安居客线上的二手房挂牌价格来看，11月北京二手房均价45225元，环比下降1.7%。

房产成交价并不等于挂牌价。挂牌价是指卖家在房屋交易市场上公布的房屋售价，成交价是指买家和卖家在协商后达成一致的房屋售价。挂牌价并不一定是卖家最终能够接受的成交价格，它只是一个起始价格，具体的成交价格还需要双方进行协商。

“尽管北京的二手房成交量虽然有明显上涨，但至少挂牌价还未出现整体上涨。”张波告诉《财经》。不只是北京，全国范围内，11月各线城市二手房挂牌均价持续下跌，一、二、三四线城市的挂牌均价环比下跌1.7%、1.0%和0.8%，挂牌均价同比都出现了10%以上的跌幅。四个一线城市的二手房挂牌均价环比全部出现1%以上的跌幅，其中广州的跌幅超过了2%。

部分房源出现“卖方市场”

一位朝阳区常营片区的房产经纪人告诉我们，“930”新政前，一个房子可能只有五个客户在看，现在则可能有十个。

北京链家研究院院长高原提到，从供需基本面看，买方数量大幅增加，卖方数量小幅下降，市场平衡逐步向卖方偏移。北京链家数据显示，10月1日-30日新增客源量与去年同期相比增长超四成，与9月同时段相比增长近两成，而新增房源量和库存房源量均较上月有所下降。此消彼长之下，新增房客源比例由1：10变为1：13，卖方话语权略有回升。

由于成交价有所提升，随之而来也出现“惜售”的现象——部分售房者不着急卖房。一位通州区的房产经纪告诉我们，他手底下有惜售想法的售房者可能占比一两成。这部分业主也并非要提升挂牌价，或者撤掉房源，只是心理预期增高了。“原来报价230万元，200万元也能卖，现在的底线可能在220万元了。”

王明飞提到另一个原因：“这两个月优质房源成交量比较大，库存所剩不多，竞争没有之前激烈，因此好房子的业主想观望观望。”

上述通州区经纪人告诉我们，惜售的房主大多集中在商品房社区，或者是价格比较便宜的电梯楼，“老破小”则相对较少。

“一些业主是换房这类改善性需求，如果房价涨了，那么想买的商品房一定比手里的‘老破小’涨得更快。”王明飞注意到，从去年以来北京房价不断下跌，但优质商品房的下跌幅度要低于“老破小”。

《财经》从贝壳研究院了解到，今年以来北京库存的商品房占比要明显低于“老破小”，后者虽然成交量更高，但房价稳定性差，抗跌能力不如前者。

“近期一系列政策调整的积极作用是显而易见的，政策出台以来成交量显著增长，成交均价止跌回稳，市场预期也较此前显著提升。”冷会表示：“应当说当前的市场环境对于购房者来说还是非常友好的，首先是市场相对平稳，其次是信贷、税费政策都是历史上最优水平，最后是可选房源较多。无论是刚需还是改善性需求，目前都是一个非常好的入市节点。”