4月28日，山东省青岛西海岸新区管委会发布关于印发《青岛西海岸新区优化居住建筑品质的七条措施（试行）》的通知。文件自2024年4月28日起施行，有效期至2026年4月28日；未办理房屋预售手续的整宗土地上的住宅工程可执行新的措施。

文件提出，优化房地产开发用地出让条件。综合地块位置、所在区域新建商品房和土地成交价格，考量房企开发利润，科学设定土地出让起拍价格。土地出让竞买保证金可按最低比例（起始价的20%）缴纳，此前该区的土地出让竞买保证金的缴纳比例为起始价的100%。

提高住宅居住舒适度方面，文件要求，开敞式阳台、封闭式阳台进深不超过2.1米的部分均按照1/2建筑面积计入容积率，进深超过2.1米的部分按照全面积计入容积率。西海岸新区自然资源局解释称，为推进高品质住宅建设，在综合考虑本区日照条件的情况下，对于生活阳台的计容宽度限制由原来的1.8米放宽至2.1米。鼓励开发商建设封闭式阳台。

文件同时提出，套内建筑面积超过144平方米的住宅，其起居室挑空部分层高不大于两层层高时，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。对层高有特殊要求的空间，如建筑门厅、大堂等公共部分，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。西海岸新区自然资源局解释称，该措施是将起居室挑空部分层高限制放宽为不大于两层层高。

文件明确了不计入容积率建筑面积的情形：建筑物屋顶的楼梯间、水箱间、电梯机房、人防报警间等设施设备用房，累计面积不大于屋顶面积25%时；建筑（除低层住宅以外）首层可以布置层高不低于3.9米的架空层，且首层除必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房外，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用；建筑避难层中的避难空间；商住混合建筑的转换层；新建住宅小区内按照相关规范要求配置的配电室、换热站、公厕、垃圾分类收集用房、快递末端公共服务站、助老大食堂等公共服务设施；建筑外墙面抹灰、装修面、镶贴块料面层、装饰性幕墙；新建住宅小区内独立设置的电动自行车集中存放和充电场所，以及非机动车坡道和机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚，且该通道为地下通道的一部分；合现行法律、法规、规章规定并经住房和城乡建设主管部门认定的因实施绿色建筑技术、装配式技术而必须增加的建筑面积。

西海岸新区自然资源局表示，鼓励提高公服配套标准。文件将部分公共服务设施纳入不计入容积率建筑面积的范围，鼓励有条件的新建住宅工程提高住宅小区公服配套设置标准，改善住宅区人居环境。

文件要求，新建住宅工程面积指标应当按照建筑面积和计算容积率建筑面近期，中小银行集中下调存款利率、多家银行理财公司下调产品业绩比较基准等消息，都让投资者对于闲置资金预期收益率有所下降。

由此，“提前还贷”再次成为热议话题。4月25日，《华夏时报》记者从多家银行了解到，相较2023年初的提前还贷潮，目前情况有所缓解，但提前还贷仍需预约，等待时间至少一个月。

记者发现，目前“提前还贷”已经成为很多人的一种理财方式，不少借款人通过还贷来减少杠杆成本，而与此同时，还有借款人选择“债务置换”，用低利率的消费贷或经营贷，置换高利率的存量房贷。

“贷款利率下降了，但存款利率降得更快，也没有更好的理财渠道，所以还是提前还贷最合适。”4月26日，一名北京地区借款人对《华夏时报》记者说道。

“提前还贷”再上热搜

“每天上午9点开放预约就准时登陆，一直没有抢到提前还贷的名额。”4月25日，一名天津的借款人张女士对《华夏时报》记者表示，他在某国有大行银行APP上预约提前还款，但6月22日之前都已被预约，目前还没有抢到号。

张女士称，房价跌了，她是前几年高位接盘，所以提前还贷一直是她的目标。

与此同时，一名借款人向《华夏时报》记者透露，他所贷款的一家股份制银行目前仍不能线上还款，提前还贷要线下预约。

“从3月份开始在手机APP上申请提前还贷，一直显示‘该笔贷款不支持自助还款’，到4月还是这样。”上述借款人表示，打电话咨询后才知道，目前只能工作日到所贷款的支行线下预约还款，线上预约尚未恢复。

近期，多地借款人反映，目前银行提前还贷业务办理依然不够畅通。对此，一名银行工作人员解释道，对于银行而言，房贷是能够为银行提供稳定现金流收入的优质资产，风险小，利润大。但银行也并非有意设置提前还款障碍，主要还是业务量较大，银行无法及时处理所有提前还款申请，因此需要预约。

“办理贷款时，客户和银行是签订借贷合同的，提前还款属于合同变更，银行需要层层审批。”上述工作人员说道。

去年8月底《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》出炉后，存量首套房贷利率调整政策陆续落地，此后“提前还贷潮”有所缓和。

按照监管部门最新数据，截至2023年末，全国超过23万亿元存量房贷利率完成下调，平均下调0.73个百分点，惠及5000多万户家庭、1.6亿人，每年节省利息支出约1700亿元。

4月初，在业绩发布会上，建设银行副行长李运介绍，今年前3个月，建设银行房贷提前还款的规模较去年第四季度有所下降。

“去年存量房贷利率调整减少了客户的房贷支出，这从一定程度上有助于降低客户提前还房贷的意愿。”李运说道。

一名建设银行北京某支行贷款经理对《华夏时报》记者介绍，去年初预约提前还贷大概要排队3个月，目前手机预约大概排队1个半月，网点预约1个月左右。但同时他也表示，每家网点排队时间可能有所不同。

但也有银行高管对“提前还贷”表达出审慎的态度。今年3月29日，民生银行副行长林云山在业绩发布会上表示，2023年按揭提前还款量规模增加，“进入今年以来趋势还在”。

林云山坦言，“我们预计2024年按揭的提前还款跟重定价，会影响到当年收入18亿元水平。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾提到，只要房贷利率高于理财利率、房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在。

李宇嘉表示，提前“还房贷”，这是居民在主动“降杠杆”；开发商不拿地，也是主动“降杠杆”。地产原来是金融的“加速器”，现在逆转到成为金融“减速器”。

消费贷“置换”房贷趋势抬头

“提前还贷”的影响在银行业绩报告中已有所体现。

Wind数据显示，六大国有银行按揭贷余额合计约为26.43万亿元，同比减少约5166亿元。这表明，在存量房贷调整、提前还款规模扩张的背景下，银行个人房贷业务整体承压。而需要注意的是，六大国有行的按揭贷款占全部银行的7成左右。

此外，值得注意的是，在银行个人贷款方面，最重要的个人住房贷款有所收缩，但相比之下消费贷、经营贷成为了重要增长极。

根据央行发布的数据，经营性贷款和消费性贷款均呈现不同程度的上涨趋势，住户经营性贷款上涨幅度更快，2023年末，经营性贷款同比增长为17.2%。

业内认为，A股上市银行个人贷款总额持续增长驱动因素主要包括：一方面是，随着居民收入水平的提高，消费者对于高质量生活的追求不断增强，从而推动了消费贷款的需求增长。

另一方面，金融机构推出了更多符合市场需求的贷款产品，如无担保贷款、个人信用贷款等，满足了不同消费者的贷款需求。

但与此同时，也有业内人士提出，消费贷、经营贷置换房贷的趋势渐起。

一名杭州借款人对《华夏时报》记者表示，“身边很多人用消费贷换房贷。”去年消费贷最低3.4%，今年申请到了利率2.98%的消费贷额度，比自己超5%的房贷利率低很多，对比之下就心动了。

今年年初以来，消费贷利率进一步下滑，“抢券、打折、拼团活动”等活动层出不穷，折扣后最低利率可达到2.88%。

而在社交平台上，各类提高额度、降低消费利率的攻略更是层出不穷，不少博主热衷于在各个银行间比价，从消费贷里“薅羊毛”。

一名北京借款人也对《华夏时报》记者介绍，其所在单位在银行白名单中，因此可以申请到较低利率的消费贷。因此在“存款特种兵”与“债务置换”之前，她选择了后者。

“原本计划去河北地区存款，3月份咨询三年期存款利率3.2%左右，现在也降到3%以下了，没赶上末班车，只能提前还款了。”上述北京地区借款人表示，再申请20万左右的消费贷，就能把房贷还完了。

“蚊子再小也是肉。”一名来自东莞的借款人表示，目前他能借到的消费贷与存量房贷之间有1.8%的差距。在去年，他已成功将10万元的消费贷置换为房贷，今年选择再次冒险操作。

上海金融与发展实验室主任曾刚表示：“信贷资金违规进入楼市，一直是金融管理部门严格监管的领域。一旦发现贷款被挪用于房地产领域的，将会立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。同时，也会对借款人的征信带来影响。”

此外，一名银行工作人员也对《华夏时报》记者提到，操作短期贷款来置换长期的住房贷款，看似“省钱”，但其中风险很大，多数经营贷、消费贷合同1至3年就要续签一次，如果银行抽贷，客户会面临较大资金周转压力。

目前来看，“以贷转贷”背后仍潜藏诸多风险。除了容易导致个人或家庭短期面临较大债务压力外，用消费贷置换房贷本身属于违规操作，背后存在多种法律隐患。积分别核算。西海岸新区自然资源局解释称，此举明确不动产测绘面积计算方法和土地复核规则。为保证措施贯彻实施，文件约定了项目建成后土地复核和不动产登记环节对建筑面积的认定方法。