1月24日晚间，中国央行、国家金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化了商业银行经营性贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。其中明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

业内专家认为，新政落地后，房企可以通过经营性物业贷款改善自身流动性，同时，有助于盘活存量物业，并一定程度上改变行业发展逻辑。主要体现在三个方面：

其一，防范化解房地产业风险。

仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟对中新社记者表示，新政出台是为了支持优质合规房企，通过盘活综合效益较好的商业地产、经营性物业等存量资产，改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围，更好地、一视同仁地满足不同所有制优质房企合理融资需求，平稳、有序加快房地产企业风险市场化出清。

庞溟表示，此番新政将“资产激活”与“负债接续”“权益补充”“预期提升”更好地衔接在一起，协助有暂时困难的房企增强信用、防范化解风险。

中指研究院研究副总监徐跃进也表示，新政落地后，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。他也提醒，房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关融资，比如CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、类REITs(不动产投资信托基金)等。接下来，经营性物业贷款或更多地被用于置换存量债务。

其二，推动存量资产盘活和价值发现。

经营性物业贷款周期长、利率相对较低，且用途广泛，经营性物业贷款的增长将推动存量资产的盘活和价值发现。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，稳健经营和长期持有运营不动产的房企将率先迎利好。

根据新政，除用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，今年内经营性物业贷款还可用于置换存量债务。李宇嘉表示，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，远比开发贷三年以内的周期要长；对于现金流良好的物业来说，其利率也会比较低。这将倒逼开发企业重视存量资产，加大存量物业经营价值最大化导向的运营。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次包括商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等企业或经营者可以享受政策支持，是典型的“第一支箭”扩容版，利好商办市场的活跃和健康发展。

其三，改变此前房地产相关贷款投放和风控逻辑。

李宇嘉认为，此番新政出台后，过去商业银行简单依赖抵押物市场价值上涨以维护银行债权的经营和风控逻辑将发生改变。新政要求商业银行根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，综合确定经营性物业贷款额度；以承贷物业本身的经营收入为第一还款来源。

他认为，这有助于解决房地产企业和银行之间的信息不对称，帮助筛选出房企“白名单”。当然，这需要商业银行具备经营性物业的市场前景和现金流判断能力，对银行来说将是个巨大的考验。但如果能做到这一点，经营性物业贷款将会获得放量增长，有利于房地产风险的防范和控制。